【 PML 】

PML(Probable Maximum Loss)＝予想される最大損失(補修費/再調達費)
建物の一般的耐用年数50年間に確率論的に起こり得る最大規模の地震(再現期間475年の地震に相当)により生ずる損失の数値。 不動産をファンドに組み込む際に用いる

↑TOP

【 PTI 】ペイ・トゥ・インカム

インカム収入に対する返済能力。その代表的な指標がDSCR。

↑TOP

【 SPC 】特別目的会社

不動産の取得・保有・運用・売却などだけを目的に新たに設立される会社。 日本では、株式会社か有限会社を使うしかない。資産流動化法上の特別法人である特定目的会社(TMK)と区別するためSPCと普通表記する。 TMKと異なり税制上の優遇措置はないが、簡便なため多く利用される。

↑TOP

【 SPV 】Special Purpose Vehicle

特別目的会社(SPC) ・ 特定目的会社(TMK) ・ 投資法人や組合・信託・パートナーシップなどの様々な形態により 譲り受けた資産を裏づけに証券を発行したり、借り入れあるいは投資を受け入れるための便宜上の媒体(ビークル)を総称した幅広い概念。

↑TOP

【 TMK 】特定目的会社

「 資産流動化法 」上で設立された特別法人。特定出資で10万円で設立できる。 しかしこの会社が事業を開始するためには事業開始届けを財務局に提出しなければならない。 「届出」という行為だが、事実上は財務局の事前の審査がある。 一定の要件に基づき法人税が非課税になる等の税制面の優遇措置が認められている。 一般的な特別目的会社(SPC)と区別するためTMKと表すことが多い。

↑TOP

【 YK・TK 】

有限会社 ＋ 匿名組合。不動産投資のスキームのひとつ。

↑TOP

【 DCF法 】Discount Cash Flow法

収益還元法のひとつで稼動不動産から得られる毎年の純収益と、将来売却できる予想価格を現在価格に割り引き、 それぞれを合計して価格を算出する方法。直接還元法。

↑TOP

【 PM 】プロパティマネジメント

不動産価値の向上を図るために不動産所有者に委託されてテナントビルなどの経営運営管理を行う業務。

↑TOP

【 イールドギャップ 】

不動産の利回りから借入金利を差し引いた数値。
例：利回り7％ − 金利3％ ＝ イールドギャップ4％

↑TOP

【 エンジニアリングリポート 】

簡単にいうと収益用建物や設備の状況を、一級建築士などの専門家が調査して報告したもの。建物診断報告書ともいう。

↑TOP

【 DSCR 】デッド・サービス･カバレッジ･レシオ

純収益NOI ÷ 借入金償還額(金利 + 元金) DSCR ＞ 1 であることが大前提。1 以下ということは収益力に対して返済が過大すぎることを意味する。経営能力・デッドの返済額の安全率。

↑TOP

【 IRR 】Internal Rate of Return

内部収益率。先々の利益を現在価値に割り戻すためのレート。IRRとは、現在価値(NPV)をゼロとする割引率を指す。 IRRを割引率として用いた場合には、将来のキャッシュフローの現在価値が投下資本の現在価値と一致する。 IRRは、借入金利水準等と比較され、IRRの方が低い場合にはNPVもマイナスでプロジェクトの収益性には問題があると言える。 IRRが基準となる金利水準を上回る場合にはNPVもプラスとなり、その水準が高いほどプロジェクトの収益力が高いと判断される。

↑TOP

【 LTV 】ローン・トゥ・バリュー

資産価値に対する負債比率。銀行が融資を行うときの担保比率。レバレッジの高い低いの目安となる。

↑TOP

【 NOI 】ネット・オペレーティング・インカム

稼動不動産から発生する賃料の総収入から管理費や税金、保険料などの諸経費を差し引いた純収益。ただし減価償却費は考慮しない。

↑TOP

【 NRL 】ノンリコースローン

非遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外に債務が及ばない融資のことで、「 人 」(会社)の信用を担保にする通常の融資とは異なり、 不動産そのものの収益力を担保に融資すること。

↑TOP

【 キャップレート 】

還元利回り。Capitalization Rate。レバレッジを用いる前の資産そのものの純収益率。 ROA。NOIを資産総額で還元した利回り。通常は純利益を還元したネットの利回りのこと。 NOI(管理費用控除後の純賃料収入)を物件価格で割ったもので、借入コスト･AM報酬控除前の不動産収益を表す。

↑TOP

【 キャピタルゲイン 】

不動産を売って儲かったお金。

↑TOP

【 キャピタルロス 】

不動産を売って損したお金。

↑TOP

【 サブリース 】

不動産管理業者が１棟のアパート･マンションを一括で借り上げ転賃すること。 所有者は家賃保証してもらうメリットと敷金、礼金がなくなる、家賃の１０%近くの管理報酬を業者に払うデメリットがある。 管理業者が倒産するリスクもある。

↑TOP

【 デューデリジェンス 】

不動産の適正評価。収益力、法的関係、地盤や土壌汚染、リスクなどを詳細に調査し評価すること。

↑TOP

【 バルクセール 】

金融機関が持つ不動産担保債権を何件かまとめて一括で売却すること。

↑TOP

【 ビークル 】

不動産投資においては、投資を行う主体の形態を指す。ファンド･企業 株式会社･特定目的会社(SPC)･基金等がある。

↑TOP

【 ペイアウトレシオ 】

不動産投資の結果、実現した最終配当原資のうち、配当に回す割合を示す。 配当に回さない分は内部留保されて、財務量の増強を図り、将来の再投資原資となる。 したがってこの指標が低い方が将来的成長性が期待できる。REITで使われる指標。

↑TOP

【 リースバック 】

所有する不動産を第三者に売却した後、購入した第三者より借り受けること。 企業の本社ビルなどで行われている。

↑TOP

【 リバースモーゲージ 】

高齢者等が持ち家を担保に、自治体や金融機関から生活資金の融資を受け、 死亡した場合には担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するシステムのこと。

↑TOP

【 リロケーション 】

転勤などで一定期間だけ転居する人の住宅を預かり、賃貸住戸として貸し出し、賃料の徴収や日常的な管理点検、明け渡しの保証等を請け負う業務形態のこと。 以前の借家制度では、契約期限が来ても家主側に正当な理由がない限り更新できず、主に法人向けに貸し出しされていたが、2000年に定期借家制度が導入されて貸しやすくなり、 リロケーションに目を向ける人が増えている。

↑TOP

【 J-REIT 】

投資家から集まった資金で賃貸テナントビルや賃貸マンションなどの不動産を購入し、その賃料や売却益などを投資家に分配する投資信託。 比較的安定した配当、小額資金で始められるなどのメリットに対し、安定した家賃収入が必要、自然災害による被害、不動産関係の法律変更など特有の問題でのリスクもある。

↑TOP