沢 孝史氏 ： 100CHインタビュー

「人生に、経営力。」を実践されている方々のお話をお届けしている「100CHインタビュー」。
今回は、お宝不動産セミナー主宰であり弊社セミナー講師としても数多く登壇いただいております、元祖サラリーマン投資家「沢　孝史」氏に自身の資産形成の原点から考え方、大切にしていることについて語っていただきました。

Ⓠなぜ新たに資産形成をしようと思ったのか？

沢孝史：そうですね、サラリーマンの時はずっと一定のお金入るじゃないですか。
だからそれはそれでいいけどもずっと働き続けなきゃいけない。
一国一城みたいな話でコンビニをやって失敗したわけですよね。

その時に、店舗借りているわけですよ。店舗借りていると必ず家賃を払うわけですよ。
赤字だろうが黒字だろうが、払わなければ追い出されるわけなんですよね。
これまではサラリーマンでお金を稼ぐ、コンビニも自分が働いてお金を稼ぐ。
その大きい小さいはあるとしても、そういうお金の稼ぎ方から、あれっていう…そうじゃないような他のお金の稼ぎ方っていうのが世の中にあるんだなっていうのが実感としてわかったんですね。
確固たる不動産を持っていれば、あんまり景気に左右されず、もちろん売り上げにも左右されないで収入を得られる方法ってのがあるんだなというのが自分の中にあったんですよね。
当時ちょうどパソコンなんかもすこしずつ普及し始めてエクセルも皆だんだん使うようになったじゃないですか。

あれが非常に自分の頭の中の整理が、家賃が、固定資産税、修繕費、返済いくらですよって一覧表を自分で作るとですね、こう目に見えて可視化されるっていうかな、
そうやってやってると意外と簡単にできるし面白いんですよ。
これは別に安く買っても良いけどこの値段で買っても十分採算がとれるかなとかね。
それがわかるわけじゃないですか。なんとなく宝探しゲームみたいなところがあって、それは結構楽しかったりするんですよね。
だから、今考えてみると私が買ってきた中古物件、実は大して利回り良くなかった。
今思えばもっとガンガン買ってきた人ってもっと安く買っててもっと利回りもよくて良いものを買ってたりするんですが、私の場合はそこそこの物件ですよね。
私みたいな鈍才でも地味にやっていればいつのまにかある程度の資産は増やせるよっていうのはお伝えしていきたいんですよね。

Ⓠ資産形成の段階とどのように備えるか

沢 孝史：まず投資判断は銀行がどう言おうが関係ないですよね。
金貸してくれるから買うとかさ、逆に言うとお金がなかなか借りられないから買わないとかじゃなくて、欲しい物件があるから銀行にお金貸してくれって言いに行くのが基本でしょ。
本当にその物件が自分が良いと信じたら、今みたいに融資が冷え込んでる状態であっても駆けずり回っていろんなところ探すわけじゃないですか。
私自身はやっぱり1年に1棟ずつぐらいをじわじわ増やしていったわけですよ。
それでもね、1年に1棟じゃちょっとペースが速いかなっていうイメージで…というのは事業始めるといっても同じ不動産でも場所によって性格とか違うじゃない。
物件自体の建物が修繕費がかかるとかかからないとか、それは1年ぐらい見ないとわかんないですよね。

だからやっぱり多くても1年に1棟ぐらいのペースでやるのが一番いいのかなって思いますね。
大きい投資だからリスクが高いとか、金額が小さいからリスクが低いとかっていうことではないことが分かってくるんですよ。

そこの判断がつくようになってくれば逆に、次に進めるようになってくるのかなという…自分で判断が出来なかったらそれより無理して大きくする必要はない。
それこそ5000万でも5億でもあるけど、「じゃあ2億円くらいの物件をやる」って時に、「2億円だからどうしようとか、怖い」とかって思うんだったら、それはやめた方がいいよね。

2億円でもこれは絶対負けないよっていう、これは金額が大きくなっただけで、事業性は逆に向上しているのだから問題ないっていう風に、自分で確信できればいいわけだよね。
銀行が貸してくれるから買うっていうのも責任転嫁ですよね。本来的には自分の判断で自分にメリットも返ってくるしデメリットも返ってくる。そういう覚悟でやらないといけない。

Ⓠ資産形成過程において身につけなければならないもの

沢 孝史：今不動産投資やる人で色んなパターンがあって、中古の古いやつを買うとか戸建ての安いものを現金で買うとかいろんな段階があって、それはいろんな人たちの状況によって変わってくるのでどれが最適かっていうことは言えないとは思うんですよね。
ただ、まず自分が置かれている状況、自分の金融資産内容、給料の内容とかそこから一番最適な不動産投資なのかというのをまず選ばなきゃならないじゃないですか。

自分の使えるマンパワーがどれくらいあるか。
あと、精神的な余裕ですよね。空室は何カ月も埋まらなくても「まあ、いいや」って人もいれば退去通知がきた時からそわそわして夜も眠れない人もいるわけですよ(笑)
だから自分の性格的な問題とかも含めて、どういう物件が合っているのかっていうのは、そこは厳密に。
あとは、利回りを追い求めたりするっていうのは、どうしてもリスクが高くなるのと、さっき言ったマンパワーで言うと使う労力が大きめになる傾向にはあるんですよ。
利回りは低いけども、全く手間はかからないってのも片一方にはあるわけですよ。
それはどっちを選ぶかっていうことも自分の中で判断しなきゃいけないのと、その利回り自体が本当にハリボテじゃないのか。
10％って言って実は5％、3％とかあるわけですよ。

そこの判断もできるようにしなきゃいけないと思うんですよね。
資本を最適化していくかっていうのは、つねに考えて更新していくっていうのが大切なのかなと。
10年、15年スパンで、いつの間にかお金と資産が増えてるっていうような投資の方が自分は良いかなっていう風に思いますけどね。

それから投資の世界もいろいろ金融情勢だってこれから変わるかもしれないし、不動産の収益物件の価格も結構乱高下はしてるんですよね。
不動産であっても価格は大きく動くっていうことを見ながらね、経済情勢・社会情勢と自分の変化を見ながら最適化する道を選んでいくって言うのが必要になるのかなと思いますね。

Ⓠ景気変動の中で資産形成するために大切なこと

沢 孝史：別に景気が良い悪いじゃなくてこの値段で買えば絶対損はしない、ちょっと高いかもしれないけど今の自分だったら自己資金ある程度入れれば今どうせ寝かせてる資金があるんだったら、それを使えばもうちょっと増えますよねっていう計算がちゃんと出来るようになると…よく本で利回り何％以上じゃないとだめだとか言うけどそれは違うよね。

Ⓠ世のなかに溢れる情報を選別するために大事なこと

沢 孝史：企業経営でもなんでも最終的な純利益が基本ですよね。最小の規模で最大の利益を上げるのが一番いいんだよね。
1億円の不動産投資をして年間1000万円利益を上げる人と、10億円の投資をして年間3000万円の利益を上げる人。どっちが偉いかって言うと1億円の投資して1000万利益あげる人のほうがうまいんだよ
ね。起業家としては成功してるはずなんですよ。大きいことを言っている人とか額とかに惑わされないでほしいです。
全空物件を数カ月で埋めれる能力のある人もいるし、客付け会社に毎週周るのも苦にならないとかそういう人もいるわけじゃないですか。そういうこと考えるとやればできるかもしれないけど、（私の場合は）そこまでのことをやる自信はないみたいなところもあって、だからちょっとそこは保守的になるので、堅実には堅実かなと思いますね。